王峰也注意到了手上的图纸,每一层楼都被分割成了无数个密密麻麻的小格子,这些小格子,其实就是一间间独立产权的商铺单元。
可这明显不符合常识,商贸城面对的主要是大宗批发商户,这些商户经营小商品批发业务,都需要很大的仓储、展示、办公空间,一个十几平米的格子间,再抛开公摊,实际使用面积就和一间普通卧室差不多大,这种格局显然不方便使用,为什么文学雷会这么设计,而为什么买家们反而会趋之若鹜地争相购买?
蒲成示意翻到后面几页,这里有a区销售的宣传单,他指着宣传单页,道出了对方的玩法:“因为他们承诺包租15年,年租金不低于7,租金一月一结,12年保证投资回本。来购买的其实不是真正的批发商户,反而是一些手有余钱的投资客。”
“售后返租?”刘卓然记得好像听说过这样套路,“这种营销方案不是国家禁止的吗?”
蒲成庆幸自己提前做好了功课:“刘小姐说的没错,《商品房销售管理办法》中明确规定,房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售商品房。”
“那既然明显违规,为什么他们还敢这么操作?”王峰在一旁也不解的问道。
蒲成有些得意,这个问题他早就请教过同事:“承诺售后包租,无疑能大幅度的刺激销售,而且分成小隔间,变相的提高了楼盘单价,最后的总收益会至少多出30-40。和这显著的利益来比较,违规所要承担的法律风险却要少很多,你们不妨猜一下,对于违反《商品房销售管理办法》中这条规定的,房地产企业会被处以多少罚款?”
收益远远大于风险,就拦不住有人会铤而走险,刘小姐也明白其中道理,只是好奇的猜道:“罚款金额远低于收益,估计就是罚个几百万元意思一下。”
蒲成摇着头,伸出三个手指:“只需要缴纳这么多罚金。”
“三百万?总不会是三十万吧?”
蒲成忍不住露出狡黠的笑容:“三万!”
面前的两个人年轻人面面相觑,被震惊得说不出话来,蒲成还不忘补充道:“这还是顶格处理,规定的是处以一到三万元不等的罚款。”
刘卓然终于明白了,为什么文学雷敢于公然违反销售管理条例,明显是研究过条文内容,钻了规定的空子。可她还是想不通,即使顺利销售成功,又把这些小隔间出租给谁呢?怎么可能保障后续的租金来源?
蒲成这才明确提点到:“他们只是为了快速销售房源,至于之后的烂摊子,就根本没打算管理。”
“可是承诺的事情做不到,这些买了房的投资者一定会提出抗议,到时候不光公司的声誉受影响,还可能吃到诉讼官司。”
面对刘小姐的疑问,蒲成也给出答案:“的确如此,为了让投资者安心购买,他们会在签订购房合同的同时,和客户签订一份租赁合同。可这个套路高明的地方就在这里,合同的签约方可不是博兰集团,而是一家完全和我们没有一点关系的皮包公司。”
王峰对于这些现代企业的经营套路还有些陌生,不过很快也明白了过来,他翻看着a区所有的宣传资料,果然没有在任何地方提到项目和博兰集团有关。
蒲成得意洋洋的接着说道:“他们当然不会提到项目投资方是博兰集团,只是销售人员在介绍楼盘的时候会有意无意的暗示和我们公司有关,但那些都不是官方说法,在法律上做不得数的。”
刘卓然这些年也听说过这种方法,最后引来合同纠纷,被告方只是这家负责租赁的皮包公司,即使官司输了需要赔偿,这个空壳公司不会有任何现金或者资产,法院也难以强制执行。
这是一种赤裸裸的圈套,一种恶意收割散户的手段。
蒲成觉得自己完全摸清了情况,可以说的上是大功一件,面上忍不住有些得意:“就是这种玩法,我们现在只要照着复制过来,按这种方案,b区的销售根本不用发愁。”
可是刘卓然有些犹豫,按照这个办法,自己确实有可能会交出一份还不错的答卷,可是这会坑害多少普通家庭,会让多少人辛辛苦苦一辈子的积蓄化为乌有,她实在有些于心不忍。
王峰以前绝对不是一个清官,但他盘剥地都是各级官员,虽然那些财物来路也都不干净,可对于这种直接搜刮民脂民膏的事情,也觉得有些不齿。
他知道文学雷这么操作,如果己方还是循规蹈矩地正常销售,那一定相比起来输得体无完肤。既然对方不按规矩出牌,那么自己也只能兵行险招,找到一条出其不意的捷径,可是光坐在这里琢磨,也确实想不到什么好办法,只能亲自去a区销售现场查看一番,希望能有所启发。
刘小姐只是说她再考虑考虑,就这样支走了蒲成,王峰也没多说,准备去文学雷那边的售楼部一探究竟。
当他快要走到售楼部大门外,只看见一群保安粗暴地将一个中年人推了出来,其中一个管事的壮汉骂道:“告诉你不要来这捣乱,下次不要让我再看到你,不然见你一次打一次。”
中年人被一屁股推倒在地上,不忘激动地嘶吼:“博兰集团骗人钱财,是个不折不扣的骗子公司,不光骗了我多年积蓄,又准备再来骗人了,我一定要揭穿你们!”
王峰定眼一看,这个中年人手上还拿着白底黑字的条幅,上面写着自己的控诉:售后包租是骗局,投资买房全赔光。
那个壮汉过去踢了他一脚,抢过条幅恶狠狠地撕碎:“少在这叽叽歪歪,赶紧给我滚蛋。”
a区的销售宣传只字未提博兰集团,这个人是怎么确定项目和公司挂钩,王峰觉得此人说不定有些用处,便急忙跑过去劝开保安,扶起地上的这位先生,小声在他耳边说道:“朋友,我也许能够帮你,不如找个地方聊聊。”
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